ساختمانی که برای اجاره در نظر گرفته شده، چه جدید باشد و چه قدیمی، ممکن است نیاز به بازسازی یا تعمیراتی داشته باشد که به‌راحتی قابل‌پیش‌بینی نیستند. این موضوع زمانی مشکل‌ساز می‌شود که مستأجر تصور نکند موظف به پرداخت هزینه‌های مربوط به ساختمان است و به‌این‌ترتیب ادعا کند که مسئولیت این هزینه‌ها بر عهده مالک یا مستأجر نیست.
به همین دلیل، ممکن است اختلافاتی بین مالک و مستأجر به وجود آید که ریشه در هزینه‌ها و مخارج ساختمان دارد و هیچ‌یک از طرفین ندانند چگونه باید این مسائل را حل کنند.
باتوجه‌به افزایش تمایل به اجاره‌نشینی به خصوص با افزایش ظرفیت پذیرش دانشجو در دانشکده فقه و حقوق اسلامی دانشگاه ارومیه و نیاز دانشجویان به اجاره مسکن، در این مقاله سعی داریم از جنبه قانونی بررسی کنیم که کدام هزینه‌ها بر عهده مالک و کدام بر عهده مستأجر است.
عقد اجاره
اجاره به معنای واگذاری منفعت یا عمل در ازای دریافت عوض است. علاوه بر این تعریف رایج که در میان فقیهان مشهور است، تعاریف دیگری نیز برای اجاره وجود دارد. به‌عنوان‌مثال، می‌توان آن را به‌عنوان عقدی دانست که در آن منفعتی به‌عوض معین واگذار می‌شود و این قرارداد برای انتقال منفعت به شخص دیگری در ازای عوض مشخص، ایجاد شده است.
عقد اجاره یک قرارداد مشخص، لازم، رضایی، معوض و تملیکی به شمار می‌آید.
معین: این عقد دارای ویژگی‌های مشخص و تعریف‌شده‌ای است.
لازم: پس از انعقاد، طرفین ملزم به رعایت شرایط قرارداد هستند.
رضایی: ایجاد این عقد نیاز به توافق و اراده آزاد طرفین دارد.
معوض: در این قرارداد، عوضی در ازای منفعت پرداخت می‌شود.
تملیکی: اجاره به معنای انتقال حق استفاده از شیء یا ملک به مستأجر است.
همه خیارهای موجود در قرارداد بیع، از جمله خیار رؤیت، عیب، غبن و شرط، در قرارداد اجاره نیز معتبر هستند، به جز خیارهای خاص مربوط به بیع مانند خیار مجلس و خیار حیوان.
ارکان تشکیل‌دهنده عقد اجاره
عقد اجاره از چندین رکن اساسی تشکیل می‌شود که هر یک نقش مهمی در اعتبار و صحت این قرارداد دارند. ارکان اصلی عقد اجاره عبارت‌اند از:
1. طرفین عقد
مالک (موجر): شخصی که مالکیت ملک یا شیء مورد اجاره را دارد و آن را به دیگری واگذار می‌کند.
مستأجر: شخصی که منفعت ملک یا شیء را در ازای پرداخت عوض دریافت می‌کند.
2. موضوع اجاره
شیء یا ملکی که مورد اجاره قرار می‌گیرد. این موضوع باید مشخص و معین باشد و قابلیت استفاده و بهره‌برداری داشته باشد.
3. عوض
مبلغی که مستأجر به مالک پرداخت می‌کند. این عوض باید مشخص، معین و به توافق طرفین رسیده باشد.
4. قصد و اراده
هر دو طرف باید با اراده‌ای آزاد و بدون هیچ‌گونه فشاری به انعقاد قرارداد اقدام کنند. این اراده باید به‌وضوح نشان‌دهنده نیت آنها برای ایجاد رابطه اجاره‌ای باشد.
انواع عقد اجاره
اجاره به دودسته اصلی تقسیم می‌شود که هر کدام ویژگی‌ها و کاربردهای خاص خود را دارند:
1. اجاره اعیان
تعریف: اجاره اعیان به معنای واگذاری یک ملک یا شیء مشخص به مستأجر برای استفاده از آن به مدت معین است. در این نوع اجاره، مال مورد اجاره معمولاً شامل املاک مسکونی، تجاری یا صنعتی می‌شود.
ویژگی‌ها:
موضوع اجاره، یک شیء فیزیکی و مشخص است.
مستأجر حق استفاده از ملک را دارد و می‌تواند از آن بهره‌برداری کند.
معمولاً مستأجر موظف به پرداخت هزینه‌های جانبی مانند شارژ ساختمان و هزینه‌های مصرفی است.
2. اجاره اعمال
تعریف: اجاره اعمال به معنای واگذاری خدمات یا فعالیت‌های مشخص به مستأجر است. در این نوع اجاره، مستأجر به‌جای استفاده از یک ملک، از خدمات یا کار خاصی بهره‌مند می‌شود.
ویژگی‌ها:
موضوع اجاره، خدمات یا کارهایی است که شخصی به مستأجر ارائه می‌دهد.
می‌تواند شامل اجاره کارگران، مشاوران یا خدمات مختلف باشد.
معمولاً در این نوع اجاره، پرداخت عوض به‌صورت دستمزدی برای خدمات ارائه شده انجام می‌شود.
این دو نوع اجاره به‌طورکلی نیازهای مختلف افراد و کسب‌وکارها را برآورده می‌کنند و هر یک در حوزه خاص خود کاربرد دارد.
هزینه‌های ملک اجاره‌ای
هزینه‌های مربوط به ملک اجاره‌ای به دودسته کلی و جزئی تقسیم می‌شوند. مسئولیت پرداخت هزینه‌های جزئی و فرعی بر عهده مستأجر است، درحالی‌که هزینه‌های کلی و اساسی به عهده مالک است. تفکیک هزینه‌های جزئی از کلی به قوانین و عرف مربوط می‌شود.
- هزینه‌های جزئی
این دسته شامل هزینه‌های مصرفی؛ مانند آب، برق، گاز و شارژ ساختمان است که باید توسط مستأجر پرداخت شود. همچنین، تعمیرات ناشی از خرابی‌هایی که توسط مستأجر ایجاد شده، مشکلات فاضلاب که بعد از ورود مستأجر بروز پیدا کرده و عوارض سالانه شهرداری بابت پسماند نیز بر عهده مستأجر است.
نکته:
اگر عوارض سالانه مربوط به دوره‌ای قبل از تنظیم اجاره‌نامه یا بعد از انقضای آن باشد، مستأجر مسئولیتی در قبال پرداخت این هزینه‌ها ندارد.
- هزینه‌های کلی
هزینه‌های کلی شامل تعمیرات اساسی مانند تعمیر موتورخانه، بازسازی آسانسور و حل مشکلات فاضلاب در زمان ورود مستأجر و همچنین عوارض نوسازی است که باید توسط مالک پرداخت شود.
نکته:
هزینه‌های مربوط به سرویس آسانسور در طول مدت اجاره بر عهده مستأجر است.
درصورتی‌که مستأجر قصد انجام هرگونه تغییرات یا تعمیرات در ملک اجاره‌ای را داشته باشد، باید قبل از هر اقدامی با مالک مشورت کند تا در زمان پرداخت هزینه‌ها و یا دریافت هزینه دچار مشکل نشوند.
مستندات قانونی
ماده 486 قانون مدنی
تمامی تعمیرات و هزینه‌های ضروری برای بهره‌برداری از ملک اجاره‌ای بر عهده مالک است، مگر اینکه توافقی خلاف این موضوع صورت‌گرفته باشد یا عرف محل به‌گونه‌ای دیگر تعیین کند. همچنین، وسایل و تجهیزاتی که برای امکان استفاده از ملک اجاره‌ای لازم است نیز به عهده مالک است.
تفسیر ماده 486 قانون مدنی
ماده 486 قانون مدنی به تفکیک مسئولیت‌ها در زمینه تعمیرات و هزینه‌های مربوط به ملکی که به اجاره داده می‌شود، می‌پردازد. در این ماده چند نکته کلیدی وجود دارد:
1. مسئولیت تعمیرات
مالک: مسئولیت انجام تعمیرات لازم برای حفظ و نگهداری ملک و فراهم‌کردن امکان استفاده از آن بر عهده مالک است. این شامل تعمیرات اساسی و هزینه‌های مربوط به بهبود وضعیت ملک می‌شود.
2. شرط خلاف
اگر بین مالک و مستأجر توافقی صورت گیرد که خلاف این اصل باشد، آن توافق معتبر است. به‌عبارت‌دیگر، طرفین می‌توانند در قرارداد خود به طور خاص تعیین کنند که مسئولیت تعمیرات بر عهده کدام یک از طرفین است.
3. عرف محل
درصورتی‌که عرف محل (آداب‌ورسوم مربوط به آن منطقه) به‌گونه‌ای باشد که مسئولیت تعمیرات را به عهده مستأجر بگذارد، این عرف نیز معتبر است و می‌تواند بر مسئولیت‌ها تأثیر بگذارد.
4. وسایل و تجهیزات
همچنین، وسایل و تجهیزاتی که برای بهره‌برداری از ملک ضروری هستند نیز باید توسط مالک تأمین شوند. این بدان معناست که مالک باید اطمینان حاصل کند که تمام ابزارها و امکانات لازم برای استفاده مستأجر از ملک در دسترس است.
به‌طورکلی، این ماده به‌وضوح مسئولیت‌های مالک و مستأجر را مشخص می‌کند و به مستأجر این اطمینان را می‌دهد که در صورت نیاز به تعمیرات و تجهیزات، مالک باید این موارد را تأمین کند، مگر اینکه توافق دیگری وجود داشته باشد.
ماده 20 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356
تعمیرات اساسی و کلی ملک اجاره‌ای که شامل ساختار اصلی بنا یا تأسیسات مهم مانند سیستم‌های گرمایش مرکزی، تهویه‌مطبوع و آسانسور می‌شود، بر عهده موجر است. در عوض، تعمیرات جزئی و همچنین تزیینات و بهبودهایی که به‌منظور استفاده بهینه از ملک انجام می‌شود، به عهده مستأجر خواهد بود.
تفسیر ماده 20 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356
ماده 20 این قانون به تفکیک مسئولیت تعمیرات در قرارداد اجاره می‌پردازد و دو نوع تعمیرات را مشخص می‌کند: تعمیرات کلی و اساسی، و تعمیرات جزئی. در اینجا نکات کلیدی این ماده را بررسی می‌کنیم:
1. تعمیرات کلی و اساسی
تعریف: این نوع تعمیرات به تعمیرات بزرگ و بنیادی اشاره دارند که تأثیر زیادی بر ساختار کلی ملک دارند. به‌عنوان‌مثال، تعمیرات مربوط به دیوارها، سقف، تأسیسات اصلی مانند سیستم‌های گرمایش و سرمایش و آسانسور از این دسته محسوب می‌شوند.
مسئولیت: بر اساس این ماده، مسئولیت این نوع تعمیرات به عهده موجر است. این بدان معناست که مالک باید اطمینان حاصل کند که ملک در شرایط مناسب و ایمن قرار دارد و هرگونه مشکل اساسی باید توسط او رفع شود.
2. تعمیرات جزئی
تعریف: این دسته شامل تعمیرات کوچک و کم‌هزینه‌تری است که معمولاً به نگهداری منظم و بهبود وضعیت ملک مربوط می‌شوند. مثلاً تعویض لامپ‌ها، رنگ‌آمیزی دیوارها یا تعمیرات جزئی در وسایل و تأسیسات.
مسئولیت: مسئولیت این نوع تعمیرات بر عهده مستأجر است. مستأجر باید به‌عنوان کسی که از ملک استفاده می‌کند، از آن به‌خوبی نگهداری کند و در صورت بروز مشکلات جزئی، اقدام به تعمیر کند.
3. تزئینات و بهبودها
تعریف: این شامل تغییرات و بهبودهایی است که مستأجر می‌تواند برای استفاده بهتر از ملک انجام دهد، مانند تغییر دکوراسیون یا اضافه‌کردن امکانات جدید.
مسئولیت: این نوع تغییرات نیز بر عهده مستأجر است و او باید هزینه‌های مربوط به آن را پرداخت کند.
این ماده به‌وضوح مسئولیت‌های موجر و مستأجر را در زمینه تعمیرات مشخص می‌کند و هدف آن ایجاد شفافیت و جلوگیری از بروز اختلافات بین طرفین قرارداد است. با تعیین این مسئولیت‌ها، هر یک از طرفین می‌توانند به طور واضح بدانند که در شرایط خاص چه وظایفی دارند.
پیش از امضای قرارداد اجاره با وکیل برتر آذربایجان غربی مشورت کنید
توصیه همیشگی وکیل برتر آذربایجان غربی در اجاره ملک این است که مستأجر می‌تواند پیش از امضای قرارداد، تمامی تأسیسات ملک اجاره‌ای را از نظر عملکرد و سالم‌بودن بررسی کند. این موارد شامل کولر، شوفاژ، قفل‌ها، کلیدهای برق، دستگیره‌ها و شیرآلات است. مستأجر باید از وضعیت این وسایل فهرستی تهیه کرده و آن را به امضای مالک برساند.
این اقدام دارای دو مزیت است:
1. توافق در مورد تعمیرات: مستأجر می‌تواند قبل از امضای قرارداد درباره تعمیر یا تعویض وسایل خراب با مالک به توافق برسد.
2. عدم مسئولیت خسارت: در پایان قرارداد، درصورتی‌که برخی از اقلام وجود نداشته باشند، مستأجر نیازی به پرداخت خسارت نخواهد داشت؛ زیرا این وسایل از ابتدا دچار مشکل بوده و مالک آن را تأیید کرده است.
اجاره ملک و هزینه‌های آن می‌تواند پیچیدگی‌های حقوقی زیادی به همراه داشته باشد، بنابراین استفاده از لیست وکیل ارومیه برای تنظیم قرارداد یا مطالعه قرارداد پیش از امضای آن می‌تواند در حل مشکلات احتمالی بسیار مؤثر باشد.
این مقاله یک رپورتاژ آگهی است و مجله خبری عصر ارومیه مسئولیتی در خصوص محتوای ارائه شده و یا خدمات معرفی نشده ندارد.
